Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri Kurulu ve Karar Defteri: Toplantı Çağrısı ve Yönetim Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinin hukuken geçerli bir zeminde yürütülebilmesi, geçici sözlü mutabakatlarla değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 sayılı kanun hükümlerine uygun olarak tesis edilmiş yasal idari adımlarla mümkündür. Bu bağlamda sürecin ilk ve en hayati aşaması, usulüne uygun bir toplantı ile yönetim kurulunun seçilmesi ve Noter tasdikli "Ortak Karar Defteri"nin oluşturulmasıdır.

Toplantı Çağrısının Hukuki Usulleri

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, alınacak kararların iptal davasına konu olmaması için toplantı çağrı merasiminin eksiksiz yerine getirilmesi şarttır:

• Toplantı Gündemi ve Yeri: Çağrı metninde toplantının yeri, zamanı ve gündemi açıkça belirtilmelidir.
• Tebligat Süresi ve Usulü: Tüm kat maliklerine toplantı tarihinden en az 15 gün önce imza mukabili tebliğ tutanağı ile veya iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirim yapılmalıdır.

Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması veya tebligatın eksik kalması halinde; toplantıya katılmayan ya da usulsüzlüğe toplantıda muhalefet şerhi düşen maliklerin açacağı davalarda, kurul kararlarının mahkemece iptal edilmesi riski doğar.

Toplantı Çağrısının Hukuki Usulleri. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Yetkili Kuruluşlar, Karot Raporu ve Tapu Şerhi Süreci

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Şerefiye ve Parite Analizi: Daire Paylaşımında SPK Lisanslı Değerleme Rehberi

Noter Tasdikli Ortak Karar Defterinin Mahiyeti

Apartman veya site bünyesinde alınan kararların resmî kurumlarda ve olası hukuki uyuşmazlıklarda geçerli bir ispata ve bağlayıcılığa kavuşması adına, kararların Noter Onaylı Ortak Karar Defteri'ne işlenmesi büyük önem taşımaktadır:

• Noter Tasdiki: Karar defteri, ilk kullanılmaya başlanmadan evvel Noterlik makamınca mühürlenerek tasdik edilmelidir.
• Karar Metni ve Islak İmza: Toplantıda alınan kararlar; tereddüde mahal bırakmayacak net bir hukuki dille kaleme alınmalı, kabul veya ret oyu fark etmeksizin toplantıya iştirak eden tüm maliklerin ıslak imzalarını içermelidir.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde %50+1 Salt Çoğunluk Kuralı: Karar Alma, Yüklenici Seçimi ve Yasal Süreç

Yöneticinin Temsil ve İlzam Yetkisi

Seçilen yönetim kurulu veya yönetici, kat malikleri kurulu tarafından açıkça ve usulüne uygun olarak yetkilendirilmediği müddetçe tüm malikler adına bağlayıcı sözleşmeler akdetmemelidir; aksi halde yapılan işlemler malikleri bağlamayabilir ve hukuki ihtilaflara yol açabilir. Yöneticinin temel görevi; süreci koordine etmek, resmî yazışmaları yürütmek ve mülk sahiplerini hukuk ve mühendislik alanındaki profesyonel danışmanlık hizmetleriyle buluşturmaktır.

Yöneticinin Temsil ve İlzam Yetkisi. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Azınlığa 15 Günlük İhtarname Nasıl Çekilir? Zorunlu Şartlar ve Usuller

Karar Alma ve Yönetim Süreçlerinizi Hukuki Güvenceye Alın

Kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun yürütülmesi, karar defteri tanzimi ve kararların mahkemeler nezdinde iptal riskine karşı korunması için kentsel dönüşüm avukatlarımızdan profesyonel destek alın: 0541 384 32 05 | www.kentseldonusumrehberi.com.tr