Kentsel Dönüşüm Sıkça Sorulan Sorular

Süreç, noter tasdikli Bina Ortak Karar Defteri (Karar Defteri) temin edilip bina yönetim kurulunun veya temsil heyetinin seçilmesi ve ilk istişare toplantısının tutanağa bağlanmasıyla resmiyet kazanır.

6306 sayılı Kanun'un güncel düzenlemesine göre kentsel dönüşüm kararları için oy birliği veya eski 2/3 şartı değil; bina arsa payı toplamının salt çoğunluğu olan yüzde 50+1 yeterlidir.

Bakanlık lisanslı kuruluşlarına müracaat ederek riskli yapı tespitini başlatmak için tek bir bağımsız bölüm malikinin güncel tapu kaydı ve kimlik belgesiyle başvurması kanunen yeterlidir.

İlgili ilçe belediyesinden onaylı mimari ve statik arşiv projeleri temin edilerek güncel imar durumu, aplikasyon krokisi ve kot-kesit verilerini içeren bağımsız bir mühendislik ve ön fizibilite raporu hazırlatılmalıdır.

Bağımsız müşavirlik; kat maliklerinin hak kaybını önlemek adına teknik şartname hazırlığı, noter sözleşmesi güvenliği, SPK şerefiye adaleti ve şantiyede hakediş/kalite denetimlerini malikler adına tarafsızca yürütür.

Taşınmazın bağlı bulunduğu Kadastro Müdürlüğü veya Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosundan (LİHKAB) aplikasyon krokisi; ilgili ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden ise güncel imar durum belgesi temin edilir.

Mevcut binadaki yasal bağımsız bölüm sınırları, sığınak, otopark ve ortak alan eklentileri ile olası ruhsatsız müdahalelerin tespiti ve yeni projede hak sahiplerine yapılacak bağımsız bölüm dağıtım ve paylaşım esaslarının belirlenmesi ancak belediye arşivindeki tasdikli ruhsat projelerinin incelenmesiyle mümkündür.

Teknik şartname müteahhit firmaya bırakılmaksızın; bağımsız mimar ve inşaat mühendislerince maliklerin hak ve konfor standartlarını koruyacak nitelikte hazırlanmalı ve firmalara ihale şartnamesi olarak sunulmalıdır.

Ön fizibilite yapılmadığında parselin resmi imar hakkı, kottan açığa çıkan ilave kat potansiyeli ve adil şerefiye payları bilinemeyeceğinden; kat malikleri geri dönülemez metrekare ve değer kayıplarıyla karşılaşır.

Kat maliklerinin aldığı kararların hukuken bağlayıcı olması, tebligatların yasal geçerlilik kazanması ve olası karar iptali davalarının önlenmesi için noter tasdikli Karar Defteri tutulması yasal bir zorunluluktur.

Malikler arasında asgari uzlaşma sağlanıp taslak mimari model ve yüklenici şartları netleştirildikten sonra; 90 günlük yasal tahliye takviminin zamansız baskı yaratmaması adına karot testine başvurulmalıdır.

Riskli yapı tespit raporunun hukuki geçerlilik taşıması ve tapuya işlenebilmesi için yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurumlar veya üniversitelerce tanzim edilmesi şarttır.

Raporun tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / İl Müdürlüğü bünyesinde teşekkül eden Teknik Heyete gerekçeli dilekçeyle resmi itirazda bulunulabilir.

Üniversite öğretim üyeleri ve uzman mühendislerden oluşan teknik heyetin dosya ve saha incelemesi genellikle otuz ila altmış gün içerisinde sonuçlanarak binanın nihai risk durumunu kesinleştirir.

İlgili Tapu Müdürlüğü tarafından taşınmazın beyanlar hanesine '6306 sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır' şerhi resen işlenerek tüm kat maliklerine ve ayni hak sahiplerine tebligat çıkarılır.

Binada insan sağlığına zararlı asbest liflerinin bulunmadığını veya kontrollü şekilde sökülüp lisanslı bertaraf tesisine gönderildiğini belgeleyen akredite laboratuvar onaylı Asbest Envanter Raporu alınmadan belediyelerce yıkım ruhsatı düzenlenemez.

İlgili belediye ve çevre birimlerince verilen Hafriyat Taşıma İzin Belgesi ile Araç Takip Sistemine (ATS) sahip lisanslı araçlar marifetiyle molozlar yalnızca resmi lisanslı döküm sahalarına (İstanbul'da İSTAÇ tesislerine) nakledilir.

Yasal tahliye ve yıkım süreleri aşıldığında elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri kesilen bina; mülki idare amirliği kararıyla kolluk kuvvetleri nezaretinde resen yıktırılır ve masraflar arsa payları oranında maliklerin hisselerine yansıtılır.

Sözleşmede bağımsız bölüm içi demirbaşların yükleniciye devredileceğine dair açık bir hüküm bulunmadıkça; malikler binanın taşıyıcı statik sistemine zarar vermemek kaydıyla kombi, klima, radyatör ve ankastre gibi sökülebilir menkul eşyalarını yıkım öncesinde serbestçe tahliye edebilirler.

Kapsamlı güçlendirme maliyetinin yeni yapım maliyetinin yüzde kırkını aştığı, binanın mimari fonksiyonlarının iyileştirilemediği veya zemin yapısının derin iyileştirme gerektirdiği hallerde teknik ve ekonomik açıdan yıkıp yeniden yapım tercih edilmelidir.

6306 sayılı Kanun'un amir hükmü uyarınca, riskli yapının tahliyesi için hak sahiplerine doğrudan doksan günü geçmemek üzere kesin süre tanınır; süresinde tahliye edilmeyen yapılar altyapı hizmetleri kesilerek mülki amirlikçe resen boşaltılır.

Riskli yapıda ikamet ettiğini MERNİS ve fatura kayıtlarıyla belgeleyen konut ve iş yeri malikleri ile intifa hakkı sahipleri, binanın fiilen tahliyesini tevsik etmek koşuluyla karşılıksız kira yardımından faydalanır.

Riskli yapıda ikamet eden kiracılar, tahliye edildiklerini gösterir belgelerle başvurmaları halinde iki aylık kira yardımı tutarında defaten (tek seferlik) ödenen karşılıksız taşınma yardımından yararlanır.

Hak sahibinin tahliye sonrası tapusu kendisine ait başka bir konuta taşınması kira yardımını kesmez; ödemeler yalnızca riskli yapıdaki arsa payının satılması veya adres kaydının riskli yapıdan taşınmayarak MERNİS'te usulsüz görünmesi hallerinde durdurulur.

Kentsel dönüşüm tahliyesi TBK kapsamında emredici yasal zorunluluk ve mücbir sebep teşkil ettiğinden; boya-badana ve olağan yıpranma gibi gerekçelerle kesinti yapılamaz, varsa yalnızca ödenmemiş kira ve aidat borçları mahsup edilerek depozito kiracıya eksiksiz iade edilir.

Riskli taşınmazda bizzat ikamet eden intifa hakkı sahibi, mülkiyeti elinde bulunduran kuru mülkiyet sahibinden öncelikli olarak kentsel dönüşüm kira yardımını kendi adına tahsil etme hakkına sahiptir.

Tahliyenin resmi evrakla bildirildiği, binanın yıkılarak belediyece 'Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu'nun A.R.A.A.D. sistemine işlendiği tarihi takip eden ay başlayan ödemeler, kural olarak 18 ay boyunca devam eder.

Ticari birim maliklerine vergi levhası ve aktif işletme kaydını ibraz etmeleri şartıyla iş yeri tarifesi üzerinden aylık kira yardımı; ticari kiracılara ise defaten tek seferlik taşınma desteği sağlanır.

Kentsel dönüşüm sebebiyle işyeri ortadan kalkan apartman görevlisinin yasal kıdem tazminatı ve kullanılmayan izin bedelleri, tapudaki arsa payları oranında tüm kat maliklerince müştereken karşılanır.

Noter sözleşmesinde açıkça hüküm altına alınmış olmak kaydıyla; teslim süresinin dolduğu tarihten itibaren gecikilen her ay için müteahhit firma kat maliklerine sözleşmede kararlaştırılan rayiç kira tazminatını cezai şartla birlikte ödemekle yükümlüdür.

Kampanya kapsamında hak sahiplerine bağımsız bölüm başına hibe desteği, uzun vadeli ve TÜFE endeksli kamu yapım kredisi ile tek seferlik tahliye ve taşınma yardımı bir arada sağlanır.

Yarısı Bizden kampanyasına başvuru için parseldeki kat maliklerinin arsa payı bazında en az yüzde 50+1 salt çoğunluğuyla karar alması yeterlidir; sözleşmeye katılmayan azınlık paylarının açık artırmayla devri sağlanarak ruhsat safhasında tam hukuki mutabakata ulaşılır.

Finansman bedeli yükleniciye peşin ödenmeyip teminat mektubu karşılığı %30 işe başlama avansı ile başlar; ardından kaba inşaat, ince işler ve iskân aşamalarının yapı denetim kuruluşunca onaylanmasına paralel kademeli hakediş dilimleriyle bankaca aktarılır.

Proje; pilot illerdeki riskli konut sahiplerine piyasa faiz oranlarının çok altında, sübvansiyonlu ve on beş yıla (180 ay) varan uzun vade seçenekleriyle güvenli yapı finansmanı sunar.

Bir hak sahibi aynı yapıda birden fazla bağımsız bölüme sahip olsa dahi hibe ve taşınma desteğinden yalnızca ilk konutu için yararlanabilir; diğer bağımsız bölümleri için ise uygun koşullu dönüşüm kredisi imkanını kullanabilir.

Protokollü bankalarca kullandırılan standart faiz destekli dönüşüm kredilerinde Findeks notu ve gelir belgesi aranırken; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Emlak Konut/TOKİ koordinasyonunda yürütülen Yarısı Bizden paketinde hak sahipleri için bankaların katı kredi skorlama bariyerleri uygulanmaz.

Tapu kütüğündeki haciz ve ipotek şerhleri 6306 sayılı Kanun uyarınca yeni bağımsız bölümlere aynen intikal ettirildiğinden Yarısı Bizden yapım sürecine engel teşkil etmez; ancak ticari bankalardan münferit konut kredisi çekilmek istendiğinde alacaklı kurumun resmi muvafakati veya borcun tasfiyesi aranır.

Hak sahiplerinin inşaat süresince çifte kira ve kredi yükü yaşamaması adına kamu dönüşüm finansmanında yapı ruhsatından itibaren iki yıla (24 ay) kadar geri ödemesiz dönem ve akabinde 10 yıla varan vade uygulanmaktadır.

6306 sayılı Kanun'un standart mevzuatında aynı bağımsız bölüm için hem faiz destekli kredi hem de aylık kira yardımı bir arada kullanılamazken; Yarısı Bizden kampanyasında hak sahiplerine hibe ve yapım kredisinin yanı sıra tek seferlik tahliye/taşınma desteği birlikte sağlanmaktadır.

Standart faiz destekli dönüşüm kredisi başvuruları Bakanlık uygunluk onayının ardından doğrudan protokol imzalamış yetkili bankalara yapılırken; Yarısı Bizden kampanyası ve kira yardımı müracaatları ilgili ilçe belediyesinin kentsel dönüşüm birimi ve A.R.A.A.D. sistemi üzerinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığına iletilir.

Yapılan mevzuat reformuyla eski 2/3 çoğunluk şartı tamamen yürürlükten kaldırılmış olup; riskli yapılarda bina yapım kararları, müteahhit seçimi ve sözleşme onayında bina arsa payı toplamının yüzde 50+1 salt çoğunluğu kanunen yeterli kılınmıştır.

Alınan karar ve kabul edilen noter inşaat sözleşmesi noter kanalıyla veya mevzuattaki tebligat usulleriyle azınlık maliklere tebliğ edilerek kendilerine karara katılmaları için on beş günlük yasal süre tanınır.

Yasal sürede sözleşmeyi imzalamayan azınlık maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonunda açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.

Satışa çıkarılacak arsa payının asgari rayiç taban bedeli, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bağımsız gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırladığı resmi değerleme raporu ile kesinleştirilir.

Açık artırma ihalesinin ilk aşamasına dışarıdan üçüncü şahıslar katılamaz; hisseyi teminat yatırarak satın alma hakkı münhasıran sözleşmeyi imzalamış olan mevcut bina paydaşlarına aittir.

Paydaşlar tarafından satın alınmayan arsa payları, inşaatın kilitlenmesini önlemek adına SPK değerleme bedeli ilgilinin hesabına bloke edilerek Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından kamu adına resen satın alınıp tescil edilir.

İdare mahkemesi tarafından verilmiş açık ve kesin bir 'yürütmenin durdurulması' kararı bulunmadığı sürece, açılan iptal davaları kentsel dönüşüm, yıkım ve ruhsat süreçlerini hukuken durdurmaz.

Kat maliki, bağımsız bölümünün konum ve büyüklük değerine oranla arsa payının eksik veya hatalı tescil edildiğini tespit ettiğinde Sulh Hukuk Mahkemesinde Arsa Payının Düzeltilmesi Davası açmalıdır.

Yurt dışında yaşayan maliklere konsolosluk veya MERNİS adresleri üzerinden tebligat yapılabilmekle birlikte; 6306 sayılı Kanun'un güncel tebligat reformu uyarınca riskli binaya asılma, muhtarlıkta 15 gün ilan edilme ve e-Devlet kapısından bildirim yapılma usulüyle de tebligat 15. günün sonunda yasal olarak tamamlanmış sayılır.

Mirasçılardan herhangi birinin sulh hukuktan veya noterden mirasçılık belgesi çıkarmasıyla mirasçılar hisseleri oranında sürece dahil edilir; intikal yapılmamış olsa dahi mirasçılara yapılacak yasal bildirimlerle yüzde 50+1 süreci kesintisiz yürütülür.

Güncel deprem yönetmeliğinin zorunlu kıldığı kalın betonarme perdeler, yangın güvenlik holleri, sedyeli asansör şaftları, otopark iniş rampaları ve sığınak gibi ortak alanların kat taban alanından yer kaplaması net süpürülebilir daire alanlarını daraltmaktadır.

Kentsel dönüşümde hak sahipliği hesabı fiili kaçak kullanımlara değil belediye arşivindeki tasdikli ruhsat projesine ve tapudaki arsa payına göre yapıldığından; kaçak veya ruhsatsız eklentiler yeni projede hak doğurmaz.

Belirli yapı yüksekliklerini aşan binalarda çift yangın merdiveni, duman tahliye şaftı ve yangın güvenlik holü yapılması zorunlu olduğundan, bu ortak alanlar kat taban alanından yer kaplayarak dairelerin net süpürülebilir alanlarının küçülmesine yol açar.

Güncel Otopark Yönetmeliği uyarınca her bağımsız konut birimi için kural olarak en az bir araçlık otopark yeri ayrılması zorunlu olup mimari tasarımda bodrum katlar öncelikle otoparka tahsis edilir; parsel zemininde otopark üretilemediği teknik olarak belgelendiğinde ise belediyeye otopark bedeli ödenerek ruhsat alınır.

Metrekare karmaşasını önlemenin en kesin yolu; sözleşmede genel brüt ifadesi yerine her bağımsız bölümün net süpürülebilir alanı ile bağımsız bölüm brüt alanını metrekare bazında hükme bağlamak ve ruhsat projesine esas kesin metrekare listesini sözleşmeye ayrılmaz ek yapmaktır.

Bağımsız mimari projelendirme; kat planlarının yüklenicinin ticari önceliklerine göre değil, kat maliklerinin konfor, oda büyüklüğü ve azami emsal verimliliği taleplerine göre optimize edilmesini sağlar.

6306 sayılı Kanun binalara otomatik kat veya emsal artışı tanımaz; ilave inşaat hakkı yalnızca parselin imar durum belgesindeki resmi imar hakkına, bölgenin yürürlükteki imar plan notlarına veya ada bazlı tevhit birleşmelerine bağlıdır.

Bu resmi harita belgeleri; yeni binanın yol eğimine göre tabii zemin sıfır kotunu, subasman yüksekliğini, bodrum katların açığa çıkma durumunu ve komşu parsel sınırlarından çekme mesafelerini kesinleştirir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca, bağımsız bölüm net alanının yüzde yirmisini ve parsel genelinde yüzde otuzluk emsal dışı toplam alanı aşmayan açık balkonlar emsal (KAKS) harici tutularak net konut alanını daraltmadan inşa edilebilir.

TS 9111 standardı gereğince bina girişinde maksimum %6-%8 eğimli kaymaz engelli rampaları veya dikey engelli lifti, en az 90 cm eşiksiz kapı geçişleri ve tekerlekli sandalye kullanımına uygun geniş kabinli asansörler zorunludur.

Kat karşılığı modelinde maliyet yükleniciye arsa payı devredilerek karşılanırken; taahhüt modelinde malikler inşaat yapım bedelini nakit veya krediyle kendileri ödeyerek binadaki tüm bağımsız bölümlerin tam mülkiyetini korurlar.

Taşınmaz mülkiyetinin naklini içeren tüm kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hukuken geçerli olabilmesi için Noter huzurunda 'Düzenleme Şeklinde' akdedilmesi kanuni geçerlilik şartıdır.

İnşaat toplam yapım bedelinin asgari yüzde on ila on beşi oranında kesin ve süresiz banka teminat mektubu alınması, hakedişe bağlı aşamalı tapu devir şartı getirilmesi veya Bina Tamamlama Sigortası yaptırılması malikleri tam mali güvenceye kavuşturur.

Yüklenici firmanın iflası, konkordatosu veya şantiyeyi terk etmesi halinde sigorta kuruluşu binanın kalan inşaatını tamamlayıp maliklere teslim etmeyi ya da hak sahiplerinin tüm yapım maliyetlerini nakden tazmin etmeyi taahhüt eder.

Vekaletnamede müteahhide hak sahipleri adına gayrimenkul satma, bağışlama, ferağ verme, ahzukabz (para tahsili), sulh ve ibra ile taşınmaz üzerine ipotek tesis etme yetkileri kesinlikle verilmemeli; yetkiler yalnızca idari ruhsat işlemleri, ilgili ada/parsel ve teslim süresiyle sınırlandırılmalıdır.

6306 sayılı Kanun uyarınca, sözleşme akdedilmesine rağmen yüklenicinin bir yıl boyunca işe başlamaması veya başlamış olan inşaatın kusurlu olarak en az altı ay durması halinde, arsa payı salt çoğunluğunun (%50+1) başvurusu üzerine sözleşme Bakanlıkça idari yoldan tek taraflı feshedilebilir.

Yüklenicinin iflası veya konkordato alması durumunda mahkeme marifetiyle delil tespiti yapılarak teminatlar nakde çevrilir; 6306 sayılı Kanun'un tek taraflı idari fesih mekanizması işletilerek tapudaki müteahhit şerhleri terkin edilir ve kalan yapım işi malikler kurulunca yeni bir yükleniciye ihale edilir.

Ödemeler takvim günlerine göre değil; şantiyede yapı denetim ve bağımsız müşavir heyetince yerinde onaylanan somut imalat ilerleme yüzdelerine (subasman, kaba yapı, çatı vizesi, ince işler, iskân) göre kademeli hakediş blokajıyla serbest bırakılmalıdır.

İşe başlama avansı ödenmesi yasal bir zorunluluk olmayıp tarafların anlaşmasına bağlıdır; avans verildiği takdirde nakit riskini önlemek adına mutlaka avans tutarı kadar kesin ve süresiz banka teminat mektubu alınmalı veya Yarısı Bizden modelindeki gibi yapı denetim hakediş onayına bağlanmalıdır.

Yüklenici teknik şartnamede yazılı marka ve kalite standartlarını tek taraflı değiştiremez; değişiklik ancak mücbir piyasa tedarik kısıtlarında bina yönetiminin ve bağımsız müşavir mühendisin yazılı onayı ve muadil/üstün kalite teyidiyle mümkündür.

Şerefiye; binadaki bağımsız bölümlerin kat yüksekliği, baktığı cephe, güneş alma süresi, manzara, gürültü ve kullanım alanı gibi objektif parametrelerinin yarattığı göreceli değer ve fiyat farkını ifade eder.

Daire paylaşımlarında hak kaybını ve tapu iptal davalarını önlemek için kör kura veya müteahhidin tek taraflı takdiri yerine; SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırladığı bilimsel şerefiye parite matrisi esas alınmalıdır.

Şerefiye hesaplamaları ve parite tabloları; Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisansına sahip bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları bünyesindeki lisanslı değerleme uzmanlarınca tanzim edilmelidir.

SPK onaylı şerefiye raporuna göre yeni projede daha değerli bir konuma yerleşen malikler ortak şerefiye havuzuna denkleştirme fark bedeli yatırır; bu fon konumu gerileyen maliklere nakdi tazminat olarak aktarılır.

Dükkân ve ticari birimlerin cadde cephesi, tabela görünürlüğü, tavan yüksekliği ve emsal payları bağımsız ticari değerlemeyle tespit edilir; otopark rampası gibi zorunlu ortak alan daralmaları ise şerefiye denkleştirme bedeli veya üst kat konut tahsisiyle telafi edilir.

Eski binadaki her bir bağımsız bölümün toplam bina değerine oranının, yeni mimari projede üretilecek toplam bina değeri içerisindeki hak payına birebir matematiksel olarak eşitlenmesi ve arsa payı adaletinin kurulması işlemidir.

Noter onaylı sözleşme eki olan kesinleşmiş şerefiye paylaşım tablosuna istinaden borcunu ödemeyen malik hakkında icra takibi başlatılabilir ve sözleşme hükümleri uyarınca yeni dairenin tapu devri ve anahtar teslimi askıya alınabilir.

Eski binadaki dikey kat sıralaması ve SPK şerefiye endeksleri korunarak en adil mimari yerleşim simülasyonu kurulur; zorunlu kat kaymaları ise hak sahipleri arasında nakdi şerefiye denkleştirme bedeliyle dengelenir.

Yönetim planında veya tapu senedinde bağımsız bölüme müstakilen tahsis edilmiş resmi bahçe veya teras eklentileri; emsal ve şerefiye çarpanlarıyla değerlemeye dahil edilerek ana dairenin toplam değer puanına eklenir.

Kendi rızası ve imzası olmaksızın hakkaniyete aykırı dağıtım yapılan malikler; genel kurul kararının iptali, arsa payının düzeltilmesi veya sebepsiz zenginleşmeye dayalı bedel farkı tazminatı davası açma hakkına sahiptir.

Mimari, statik betonarme, zemin etüdü, mekanik tesisat ve elektrik projeleri tamamlanıp yapı denetim onayından geçtikten sonra yapı ruhsatı ilgili ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınır.

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun gereğince yapı denetim kuruluşları müteahhit veya arsa sahibince serbestçe seçilemez; tarafsızlığı temin etmek amacıyla Bakanlığın Ulusal Yapı Denetim Sistemi elektronik algoritması üzerinden otomatik olarak atanır.

Kanunen yapı denetim hizmet bedeli yapı sahibi arsa malikleri adına açılan belediye emanet hesabına yatırılmakla birlikte; kat karşılığı sözleşmesine açık rücu maddesi konularak bu mali külfetin tamamı müteahhit firmaya devredilir.

Şantiye şefi; yapının onaylı projelere, imar mevzuatına ve iş sağlığı ve güvenliği (İSG) normlarına uygun inşa edilmesinden, iş kazalarında taksirle sorumluluk dahil olmak üzere şahsen ve cezai olarak sorumludur.

Temel betonuna başlanmadan önce zemin mekaniği projelerine uygun olarak fore kazık, jet grout enjeksiyonu, derin karıştırma veya ankrajlı iksa gibi geoteknik zemin iyileştirme imalatları zorunlu olarak uygulanır.

Binanın temel, perde, kolon, kiriş, döşeme betonarme karkası ile çatı taşıyıcı iskeletinin onaylı statik projesine ve laboratuvar kırma dayanımlarına tam uygun tamamlandığının belediyece resmen onaylanmasıdır.

Kentsel dönüşümde yeniden inşa edilen tüm binaların belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskân) alabilmesi için yürürlükteki mevzuat gereği asgari C sınıfı Enerji Kimlik Belgesine (EKB) sahip olması yasal zorunluluktur.

Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamında hazırlanan Akustik Proje doğrultusunda; daireler arası çift duvar taşyünü dolguları denetlenir ve şantiyede desibel testleri yapılarak ses yalıtımı belgelendirilir.

İtfaiye yangın güvenlik raporu, sığınak ve otopark uygunluk onayları, asansör yeşil etiket tescili, SGK prim ilişiksizlik belgesi ve vergi dairesi ilişiği kesilme yazılarının eksiksiz belediyeye ibrazı gerekir.

İskânsız binalarda kat mülkiyetine geçilemez, banka kredisi teminatı kabul edilmez, belediyece para cezası uygulanabilir ve elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri yüksek maliyetli şantiye tarifesi üzerinden faturalandırılır.

6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi uyarınca riskli yapı parsellerinde %4 tapu devir harcı, döner sermaye bedeli, noter sözleşme harçları, belediye ruhsat ve imar harçları ile damga vergisinden tam yasal muafiyet sağlanır.

Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek veya intifa hakları kentsel dönüşüm kararını, yıkım işlemlerini ve %50+1 çoğunluğu durdurmaz; eski kütükteki tüm takyidatlar 6306 sayılı Kanun gereği yeni bağımsız bölüm payına resen aktarılarak süreç kesintisiz ilerler.

Kat irtifakı onaylı mimari proje üzerinden henüz inşaat devam ederken arsa payı mülkiyetini paylaştırmak için kurulurken; kat mülkiyeti inşaat tamamlanıp belediyeden iskân belgesi alındıktan sonra müstakil tapuya kesin geçiştir.

Yapı Kayıt Belgesi yalnızca eski yapıyı yıkılana dek idari yaptırımlardan koruyan geçici bir belge olup; bina yıkıldığı anda kendiliğinden hükümsüz kalır ve yeni kentsel dönüşüm projesinde ilave emsal veya kat hakkı kazandırmaz.

2981 sayılı Kanun kapsamındaki tapu tahsis belgeleri ıslah imar planları doğrultusunda arsa bedel farkı ödenerek müstakil tapuya dönüştürülür; dönüştürülemeyen alanlarda ise enkaz bedeli ödemesi veya rezerv konut protokolüyle hak sahipliği tasfiye edilir.

Kamu ve Hazine arazisi üzerindeki yapılara doğrudan arsa tapusu verilmese de kentsel dönüşüm projelerinde ÇŞİDB birim fiyatlarıyla enkaz bedeli hesaplanarak, üretilen rezerv konutlardan mahsuplaşma ve 15-20 yıla varan vadeli borçlandırma yoluyla sosyal konut edinme hakkı tanınmaktadır.

Tapu kütüğünde arsa vasfında görünse dahi üzerinde fiilen ikamet edilen ve can güvenliği riski taşıdığı rölöveyle belgelenen tüm iskânsız ve ruhsatsız yapılar 6306 sayılı Kanun'un hibe, kredi ve kira yardımı haklarından tam olarak yararlanır.

Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunan bağımsız bölümlerde Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca noter inşaat sözleşmesinin ve vekaletnamenin hukuken geçerli olabilmesi için hak sahibinin eşinin resmi yazılı muvafakati şarttır.

Salt çoğunluk uzlaşması, ön fizibilite, ruhsatlandırma, tahliye, yıkım ve yapım evreleri dahil olmak üzere standart bir kentsel dönüşüm süreci ortalama on sekiz ila yirmi dört ay içerisinde anahtar teslim tamamlanır.

Sürecin başından teslim anına kadar tarafsız mimar, inşaat mühendisi ve gayrimenkul hukukçularından oluşan kurumsal bir kentsel dönüşüm müşavirliği eşliğinde profesyonel proje yönetimiyle hareket etmektir.