Hisseli Arsa Tapulu Binalarda Kentsel Dönüşüm: %50+1 Karar Nisabı ve Şerefiye Paylaşımı

İstanbul'un geleneksel yapı stoğunun mühim bir bölümü müstakil kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuna sahip olmayıp müşterek veya elbirliğiyle mülkiyet rejimine tabi hisseli arsa tapularından oluşmaktadır. Bu yapılarda fiilî kullanımın, yani hangi dairenin kime ait olduğunun resmî tapu kütüğünde kayıtlı bulunmaması, 6306 sayılı Kanun süreçlerinde ayrıntılı bir hukuki ve matematiksel şerefiye modellemesini zorunlu kılmaktadır.

Hisseli Mülkiyette Karar Alma Mekanizması ve Salt Çoğunluk Kuralı

Tapuda bağımsız bölüm numarası veya tescilli yönetim planı bulunmayan hisseli yapılarda kentsel dönüşüm, yıkım, yeniden yapım ve yüklenici seçimi kararları 6306 sayılı Kanun uyarınca arsa payı oranında %50+1 salt çoğunluk esasına göre alınır.

• Arsa Payının Tayin Ediciliği: Karar yeter sayısında ikamet eden kişi sayısı değil, resmî tapu senedinde yazılı kesirli hisse oranları belirleyicidir.
• Karar Gücü: Hissesi yüksek olan paydaşlar karar mekanizmasında yasal olarak üstün oy hakkına sahiptir.

Hisseli Mülkiyette Karar Alma Mekanizması ve Salt Çoğunluk Kuralı. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Yıkım Sonrası Arsa Vasfına Geçiş ve Arsa Payı Mülkiyeti Rehberi

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur? Tapu Tescil Aşamaları

Fiilî Kullanım ile Resmî Hisse Uyuşmazlıkları ve Şerefiye Krizi

Hisseli mülkiyet yapılarında en temel ihtilaf, fiilî kullanım ile tapu kaydı arasındaki orantısızlıktır.

• Hisse Sınırı: Bir paydaş arsanın beşte bir hissesine sahipken fiilen binadaki en geniş çatı dubleksini kullanıyor olabilir. Ancak yeni projeden alacağı daire büyüklüğü ve şerefiyesi, oturduğu daireye göre değil tapudaki yasal beşte bir arsa payı oranına göre sınırlandırılır.
• Keyfî Tahsis Yasağı: Fiilî kullanıma dayalı hak iddiaları resmî tapu kaydının üzerinde kabul edilemez.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesinin İdari Yoldan Feshi: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Tek Taraflı Fesih

Uyuşmazlık Çözümü ve Lisanslı Değerleme Metodolojisi

Yüklenici firma ile masaya oturulmadan evvel şerefiye ve cephe tartışmalarını sonlandırmanın en etkili ve objektif çözümlerinden biri, bağımsız SPK lisanslı değerleme kuruluşlarından şerefiye parite raporu temin etmektir.

• Matematiksel Değer Tespiti: Hazırlanan raporda her bir paydaşın yasal hissesine tekabül eden ekonomik değer tarafsızca tescil edilir ve paylaşım sözleşmesi bu esasa göre imzalanır.
• 15 Günlük İhtar ve Açık Artırma: Sözleşmeyi imzalamaktan imtina eden muhalif paydaşların hisseleri, 15 günlük ihtarnamenin tebliğini müteakip idare nezdinde açık artırma usulüyle satışa konu edilebilmektedir.

Uyuşmazlık Çözümü ve Lisanslı Değerleme Metodolojisi. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Azınlık Maliklerin Hakları: Sözleşme İtirazı, Şerefiye ve 15 Günlük Süreç

Hisseli Tapulu Binanızda Adil Paylaşım ve Hukuki Güvence Sağlayın

Hisseli arsa tapularında fiili kullanım ile resmi paylar arasındaki dengesizlikleri SPK lisanslı şerefiye parite raporlarıyla çözerek uyuşmazlıkları önlemek için değerleme ve hukuk ekibimizle görüşün: 0541 384 32 05 | www.kentseldonusumrehberi.com.tr