Kentsel Dönüşüm İhalesinde Satılamayan Hisseler: TOKİ, İdare ve Üçüncü Şahıslara Satış Esasları

15 günlük ihtari süre zarfında sözleşme zeminine gelmeyen azınlık maliklerin arsa payları, idare nezdinde açık artırma ile satışa çıkarıldığında mülkiyetin el değiştirmesi aşamasına geçilir. Bu süreçte kat maliklerinin en büyük endişesi, ihale konusu hissenin spekülatif yatırımcılara veya inşaat firmalarına geçerek projeye dışarıdan müdahale edilmesidir. Ancak mevzuat, mülkiyetin devrini kademeli ve korumacı bir güvenlik protokolüne bağlamıştır.

Birinci Kademe İhale: Paydaş İnisiyatifi

6306 sayılı kanunun temel felsefesi, kentsel dönüşüm alanlarındaki sosyal dokuyu ve mülkiyet bütünlüğünü muhafaza etmektir. Bu ilke uyarınca, lisanslı değerleme rayiç bedeli üzerinden gerçekleştirilecek ilk ihaleye, kanunun korumacı ilkesi gereği ilk ihale yalnızca parseldeki paydaş maliklerin katılımına açıktır; dışarıdan üçüncü şahıslar bu celseye katılamaz.

İhaleye giriş yetkisi, yalnızca arsa payı sahiplerinden oluşan ve yüklenici sözleşmesine önceden onay vermiş paydaşlara münhasırdır. Paydaşlar, belirlenen taban rayiç fiyatın altına düşmemek koşuluyla en yüksek teklifi sunarak hisseyi kendi üzerlerine tescil ettirebilirler.

Birinci Kademe İhale: Paydaş İnisiyatifi. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Açık Artırma İhalesi Nasıl Yapılır?

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde SPK Lisanslı Değerleme Raporları: Şerefiye ve Rayiç Bedel Tespiti

İkinci Kademe Süreç: Kamu İdaresinin Devreye Girmesi

Düzenlenen ilk ihalede paydaşlardan hiçbiri alım yapmazsa süreç sonuçsuz kalmaz; inşaatın tıkanmasını önlemek amacıyla yasal mekanizma işlemeye devam eder.

İlk oturumda satış gerçekleşmezse mevzuat kapsamında söz konusu arsa payının rayiç bedeli üzerinden Hazine, Bakanlık veya ilgili kamu idarelerince satın alınması imkânı devreye girebilir. İlgili kamu kurumu hisseyi devraldığında çoğunluk kararına iştirak ederek projenin devamını destekler.

İlgili rehber: Ada Bazlı ve Site Ölçekli Kentsel Dönüşüm: TOKİ, Emlak Konut ve Emsal Artışı Rehberi

Üçüncü Şahıslara Satışın İstisnai Koşulları

6306 sayılı kanunun 6. maddesi ve ilgili mevzuat çerçevesinde; idarenin hisseyi devralmak istememesi veya özel rezerv alan uygulamalarında sürecin kilitlenmesi hallerinde, yetkili idare kararıyla hisselerin üçüncü şahıslara satışı mümkün olabilmektedir. Ancak bu durum istisnai nitelikte olup ana kural daima paydaş ve kamu önceliğidir.

Üçüncü Şahıslara Satışın İstisnai Koşulları. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Açık Artırma Satış İptali ve Bedel Farkı Tazminatı Davaları

Hisse Satış Sürecinde Mülkiyetinizi ve Projenizi Güvenceye Alın

İlk ihalede paydaş önceliğinin korunması, satılamayan hisselerin kamu idaresi veya TOKİ tarafından satın alınması başvuruları ve ihale temsili için kentsel dönüşüm hukuku ekibimize ulaşın: 0541 384 32 05 | www.kentseldonusumrehberi.com.tr