Karot Testi Ne Zaman Alınmalı? Müteahhit Anlaşması Öncesi Karot Almanın Hukuki Riskleri

6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecini başlatmanın yasal şartı olan Riskli Yapı Tespiti ve karot alımı, kat malikleri tarafından çoğu zaman sürecin ilk adımı olarak yanlış yorumlanmaktadır. Mühendislik ve mimari altyapısı hazırlanmamış, finansal mutabakatı ve müteahhit sözleşmesi sağlanmamış bir yapı için fevri olarak karot başvurusunda bulunmak, hak sahiplerini telafisi güç hukuki ve ekonomik risklerle karşı karşıya bırakabilir.

Karot Başvurusu Sonrası İşleyen Geri Dönüşsüz Süreç

Bir kat malikinin veya yöneticinin lisanslı bir kuruluşa başvurarak binadan karot alması ve raporun Riskli Yapı olarak A.R.A.A.D. sistemine işlenmesiyle birlikte, devlet nezdinde geri dönüşü olmayan bir takvim işlemeye başlar:

• Tahliye Zorunluluğu: Rapor kesinleştikten sonra ilgili idare maliklere mevzuat uyarınca doksan günü geçmemek üzere kesin süre vererek binanın tahliye ve yıkımını bildirir.
• İdari ve Cezai Yaptırımlar: Süre bitiminde bina elektrik, su ve doğalgaz altyapısından mahrum bırakılır. Tahliye gerçekleşmezse kolluk kuvvetleri marifetiyle zorla boşaltma işlemi uygulanır.

Karot Başvurusu Sonrası İşleyen Geri Dönüşsüz Süreç. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Bina Güçlendirme mi, Yıkıp Yeniden Yapım mı? Mühendislik ve Finansal Karşılaştırma Rehberi

İlgili rehber: Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları: Taşınma Yardımı, Tahliye Süresi ve Kira Sözleşmesi Feshi

Yüklenici Baskısı ve Pasif Müzakere Konumu

Eğer malikler, karot raporu kesinleşmeden, yani yasal tahliye baskısı başlamadan önce bir yüklenici firmayla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hususunda %50+1 çoğunlukla anlaşmamışsa, kat malikleri ciddi bir zaman baskısı ve müzakere dezavantajı ile karşı karşıya kalabilir.

Tahliye süresi dolmak üzere olan ve binası yıkılma tehdidiyle karşı karşıya kalan kat malikleri, zaman darlığı ve psikolojik baskı altında, piyasa şartlarının altındaki müteahhit tekliflerini kabul etmek durumunda kalabilmekte ve müzakere gücünü büyük ölçüde kaybedebilmektedirler.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşüm Süreci Rehberi 2026: Yasal Aşamalar, Güncel Mevzuat ve Hak Sahipliği

Hukuki ve Teknik Açıdan İdeal Kronoloji

Kentsel dönüşüm sürecinin risksiz ve bilimsel kronolojisi şu şekilde planlanmalıdır:

• Ön Fizibilite ve Proje Analizi: Binanın arşiv projelerinin çekilmesi ve Ön Fizibilite Raporunun hazırlanması.
• Şartname ve Değerleme: Profesyonel Şerefiye Dağılımı ve Teknik Şartnamenin uzmanlarca oluşturulması.
• Yüklenici Mutabakatı: İhale usulüyle veya profesyonel görüşmelerle Yüklenici Firmanın seçilmesi ve sözleşmelerin noterden imzalanması veya imza aşamasına getirilmesi.
• Karot Başvurusu: Tüm bu güvenceler sağlandıktan ve süreç bağlandıktan sonra resmî Karot ve Riskli Yapı Tespiti başvurusunun yapılması.

Hukuki ve Teknik Açıdan İdeal Kronoloji. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.

İlgili rehber: Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 2026: Başvuru Şartları, Güncel Tutarlar ve Süreler

Karot Aldırmadan Önce Projenizi ve Haklarınızı Güvenceye Alın

Geri dönüşsüz 90 günlük tahliye takvimi başlamadan önce müteahhit sözleşmenizi, şerefiye dağılımınızı ve teknik şartnamenizi hazırlatın. Stratejik kentsel dönüşüm yol haritası için bize ulaşın: 0541 384 32 05 | www.kentseldonusumrehberi.com.tr