> ## Content Index
> Fetch the complete content index at: https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/llms.txt
> Use this file to discover other available public pages before exploring further.

# Ada Bazlı ve Site Ölçekli Kentsel Dönüşüm: TOKİ, Emlak Konut ve Emsal Artışı Rehberi
- URL: https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/gundem/ada-ve-site-bazli-donusum-toki-ve-emlak-konut/
- Published: 2026-09-08T21:22:00.000Z
- Updated: 2026-09-17T09:45:08.000Z
- Description: TOKİ ve Emlak Konut, müşavirlik ve emsal konularını; dönüşüm sürecindeki hazırlık adımları, belgeler ve uygulama ayrıntılarıyla inceleyin.
- Author: Kentsel Dönüşüm Rehberi
- Tags: Süreç ve Planlama, TOKİ ve Emlak Konut, Müşavirlik, Emsal, Şerefiye

İstanbul'un kentsel yenilenme stratejisinde, tekil parsel bazlı bina yıkımlarının yerini; altyapı, peyzaj, okul, park ve ibadethane gibi sosyal donatı alanlarını bünyesinde barındıran "Ada Bazlı ve Site Ölçekli Kentsel Dönüşüm" projeleri almaktadır. 6306 sayılı kanun kapsamında teşvik edilen bu makro projeler, özel sektör yüklenicilerinin mali kapasitesini aşabildiğinden, devreye kamu iştirakleri olan TOKİ ve Emlak Konut GYO girmektedir.

## Ada Bazlı Dönüşümün İmar Avantajları

Ada bazlı kentsel dönüşüm, bitişik nizam ve yola cephesi yetersiz parsellerin tevhit işlemi ile devasa site alanlarına dönüştürülmesidir. Bu modelin hak sahiplerine sunduğu en büyük teknik avantaj, Emsal İmar Transferi ve Artışı potansiyelidir.

Büyük metrekareli alanlarda, yeni otopark ve yangın yönetmeliklerinin getirdiği alan kesintileri, blokların dikey veya ergonomik yerleşimi sayesinde asgari düzeye indirilir. Ayrıca belediyeler, ada bazlı birleşmeleri teşvik etmek maksadıyla plan notlarına ilave emsal artışı ve ekstra metrekare maddeleri ekleyebilmektedir.

![Ada Bazlı Dönüşümün İmar Avantajları konusunu anlatan temsili editoryal illüstrasyon](https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/content/images/2026/09/detail-1-1.webp)

*Ada Bazlı Dönüşümün İmar Avantajları. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.*

**İlgili rehber:** [Kentsel Dönüşümde Entegre Müşavirlik Hizmetleri: Teknik, Hukuki ve Finansal Süreç Yönetimi](https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/gundem/kentsel-donusumde-musavirlik-ve-danismanlik-sureci)

**İlgili rehber:** [Kentsel Dönüşümde Şerefiye ve Parite Analizi: Daire Paylaşımında SPK Lisanslı Değerleme Rehberi](https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/gundem/kentsel-donusumde-serefiye-ve-adil-paylasim-analizi)

## TOKİ ve Emlak Konut'un Sisteme Entegrasyonu

Çok sayıda malikin bulunduğu sitelerde, örneğin 500 konutluk kooperatiflerde %50+1 çoğunluğun sağlanması ve sürecin şeffaf ilerlemesi zordur. Bu tür projelerde hak sahiplerinin talebi ve Bakanlığın uygun görüşü doğrultusunda, proje kamu güvencesiyle TOKİ veya Emlak Konut tarafından üstlenilebilir:

- Güvence Mekanizması: Kamu tüzel kişiliğinin ve iştiraklerinin denetiminde yürütülen projelerde; inşaatın yarım kalması, yüklenicinin temerrüdü veya standartlardan taviz verilmesi riskleri asgari düzeye indirilir; süreç kurumsal bir güvence mekanizmasıyla yönetilir.
- **Finansman Modeli:** Hibe ve kredi süreçleri doğrudan kamu bütçesiyle entegre edilerek, maliklerin ödemesi gereken şerefiye veya metrekare büyüme fark tutarları uzun vadeli ve TÜFE endeksli olarak taksitlendirilir.

**İlgili rehber:** [Kentsel Dönüşüm İhalesinde Satılamayan Hisseler: TOKİ, İdare ve Üçüncü Şahıslara Satış Esasları](https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/gundem/arsa-payi-ihalelerinde-kamu-ve-ucuncu-kisilerin-rolu)

## Yüzde Yüz Uzlaşma ve İmar Planı Revizyonları

TOKİ veya Emlak Konut, genellikle mülkiyet sorunları çözülmüş, haciz ve şerh temizliği yapılmış ve hak sahiplerinin tamamına yakınının mutabakat sağladığı projeleri devralmaya öncelik verir. Sürecin kilit noktası, mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının bakanlık makamınca Rezerv Alan veya Riskli Alan ilanıyla revize edilerek proje için uygun hale getirilmesidir.

![Yüzde Yüz Uzlaşma ve İmar Planı Revizyonları konusunu anlatan temsili editoryal illüstrasyon](https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/content/images/2026/09/detail-2-1.webp)

*Yüzde Yüz Uzlaşma ve İmar Planı Revizyonları. Yapay zekâ ile oluşturulmuş temsili illüstrasyon.*

**İlgili rehber:** [Karot Testi Ne Zaman Alınmalı? Müteahhit Anlaşması Öncesi Karot Almanın Hukuki Riskleri](https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/gundem/riskli-yapi-tespiti-oncesinde-surec-ve-butce-plani)

> Site ve Ada Ölçekli Projelerinizi Kamu Güvencesiyle Hayata Geçirin

> Tevhit ve parsel birleştirme, ilave emsal artışı analizi ve TOKİ/Emlak Konut koordinasyonu ile büyük ölçekli sitelerinizin dönüşümünü profesyonelce yönetmek için bize başvurun: 0541 384 32 05 | [www.kentseldonusumrehberi.com.tr](https://www.kentseldonusumrehberi.com.tr/)